GEG-Gesetz: Für welche Häuser ist der Energieausweis Pflicht?
Wer eine Immobilie verkaufen, neu vermieten oder verpachten will, braucht einen Energieausweis. Den Interessenten hilft das Dokument dabei, den potenziellen Energieverbrauch und die -kosten besser abzuschätzen. Bereits im Exposé oder Immobilieninserat, spätestens aber bei der Hausbesichtigung, muss der Gebäudepass vorgezeigt werden. Wird die Immobilie verkauft, bekommt der Käufer oder die Käuferin das Original ausgehändigt. Die Grundlage dafür ist seit 2021 das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG), davor war es die Energieeinsparverordnung (EnEV).
Wer braucht keinen Energieausweis?
Solange Sie Ihr Wohneigentum für sich nutzen und es nicht neu vermieten, verkaufen oder verpachten wollen, benötigen Sie keinen Energieausweis. Wer in einem bestehenden Mietverhältnis ist, hat deshalb keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Besitzer von Baudenkmälern und kleiner Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern sind ebenfalls von der Ausweispflicht ausgenommen.
Energieausweis: Pflicht gilt auch für Neubauten und Sanierungen
Als Bauherr müssen Sie sich selbst darum kümmern, von Ihrem Planungs- oder Architekturbüro den erforderlichen Energieausweis zu bekommen, und zwar unverzüglich nach der Fertigstellung Ihres Neubaus. Sie brauchen den Energieausweis im Übrigen auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie mit staatlicher Förderung umfassend zu einem KfW-Effizienzhaus sanieren. Denn dazu muss eine Gesamtbilanz nach GEG-Gesetz erstellt werden.
Wie lange behält der Ausweis seine Gültigkeit?
Wenn Sie Ihr Bestandsgebäude nicht groß saniert haben, bleibt der Energieausweis zehn Jahre lang gültig. Ist er älter, muss er aber nur bei Neuvermietung, -verpachtung oder bei einem Verkauf erneuert werden.
Unterschied Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Sparsame Immobilie oder Kostenfalle? Liegen die zu erwartenden Energiekosten noch im grünen Bereich oder im tiefroten? Für Miet- und Kaufinteressenten ist der Energieausweis inzwischen ein wichtiges Entscheidungskriterium. Unterschieden wird dabei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis:
Bedarfsausweis
Der (Energie-)Bedarfsausweis zeigt auf der gleichen Farbskala den errechneten Energiebedarf eines Gebäudes an. Dazu ermitteln Fachleute detailliert die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Heiztechnik. Bei Neubauten und umfassend sanierten Altbauten ist der Bedarfsausweis Pflicht!
Verbrauchsausweis
Der (Energie-)Verbrauchsausweis zeigt auf einer Skala von grün bis rot den durchschnittlichen Heizenergieverbrauch von drei aufeinanderfolgenden Jahren an – wobei das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen darf, und auch längere Leerstände während dieser Zeit zu berücksichtigen sind. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des Gebäudes ermittelt.
Beide Ausweise müssen auch die Treibhausgas-Emissionen pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (Einheit: kWh/m²a) angeben. Zudem enthalten sie knappe Empfehlungen zur Modernisierung und Hinweise auf kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Das ersetze aber keine Energieberatung, so die Verbraucherzentrale.
Vor- und Nachteile der beiden Ausweisarten
Die Datenerhebung beim Verbrauchsausweis ist verglichen mit dem Bedarfsausweis einfacher und damit auch etwas weniger fehleranfällig. Die errechneten Verbrauchswerte werden über sogenannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Das bedeutet, dass zum Beispiel besonders harte Winter zu keiner schlechteren Bewertung des Gebäudes führen. Ein Nachteil des Verbrauchsausweises: Die Verbrauchswerte hängen vom individuellen Heiz- und Lüftungsverhalten der vorherigen Bewohner ab und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Haus oder die Anzahl der hier wohnenden Personen werden nicht erfasst, was die Ergebnisse weniger aussagekräftig machen kann.
Höhere Anforderungen an den Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis ist mittlerweile jedoch viel aussagekräftiger als er es bei seiner Ersteinführung 2007 war. So müssen Hauseigentümer die energetische Qualität ihres Gebäudes nun genauer angeben. Das schließt zum Beispiel Daten zur Dämmung von Dach und Außenfassade, Beschaffenheit der Fenster und der Heizungsanlage mit ein.
In der Regel sendet der Hausbesitzer bei der Antragstellung Fotos von seinem Gebäude mit. Das ermöglicht es dem Aussteller des Energieausweises, eine Bewertung vorzunehmen und treffgenaue Modernisierungsempfehlungen zu geben.
Wichtiger Hinweis: Für unsanierte Immobilien, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 – dem Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung – gestellt wurde, und die weniger als fünf Wohneinheiten haben, kann kein Verbrauchausweis erstellt werden. Hier ist bei einer Neu-Vermietungs- oder Verkaufsabsicht der Energiebedarfsausweis Pflicht.
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